Qu'est-ce que l'emprise au sol?
Le Code de l’urbanisme détermine les travaux qui sont dispensés de formalités ou soumis à déclaration préalable ou à autorisation d’urbanisme (permis de démolir, permis de construire ou permis d’aménager) en fonction de leur nature, mais aussi de la surface de plancher et/ou de l’emprise au sol qu’ils créent.
Pour savoir à quel régime est soumis votre projet, les définitions suivantes peuvent être utiles.
Il existe deux définitions de l’emprise au sol qui s’appliquent dans des contextes différents: celle du code de l’urbanisme qui est utilisée pour déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet, et celle du Plan Local d’Urbanisme intercommunal d’Angers Loire Métropole qui est utilisée pour appliquer les règles d’urbanisme locales.
- Emprise au sol au sens du code de l’urbanisme, pour déterminer si le projet est dispensé de formalités ou soumis à autorisation d’urbanisme:
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements (article R.420-1 du code de l’urbanisme).
- Emprise au sol au sens du Plan Local d’Urbanisme intercommunal d’Angers Loire Métropole, pour appliquer les règles d’urbanisme locales:
L’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction (hors sous-sols enterrés), tous débords et surplombs inclus. Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. Sont également exclus les dalles, terrasses, bassins de piscines, sous-sols semi-enterrés dont la hauteur n’excède pas 0,60 m.
Qu'est-ce que la surface de plancher?
La surface de plancher de la construction correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, après déduction de certaines surfaces énumérées par l’article R.111-22 du Code de l’urbanisme (exemple: surfaces de plancher affectées au stationnement).
A noter que cette notion se substitue à celle de surface hors d’œuvre brute ou nette (SHOB ou SHON) des constructions depuis le 1er mars 2012.
Remarque: La surface de plancher de la construction se distingue de la surface taxable qui est prise en compte dans le calcul de la taxe d’aménagement, et qui doit être déclarée dans le formulaire fiscal annexé à la déclaration préalable ou à la demande de permis.
Pour en savoir +
Calculer la surface taxable et la surface de plancher en utilisant la fiche d'aide au calcul proposée par le Ministère, Ouvre une nouvelle fenêtre
Plus d'information sur le calcul de la surface de plancher, Ouvre une nouvelle fenêtre
Je souhaite faire une extension de moins de 40 m², quelles démarches dois-je effectuer?
Lorsque vous souhaitez agrandir votre maison d’habitation, une autorisation d’urbanisme est nécessaire.
Si votre construction se situe en zone U du plan local d’urbanisme intercommunal, vous devez déposer une déclaration préalable dès lors que votre projet crée une surface de plancher ou une emprise au sol comprise entre 5 m² et 40 m².
Toutefois, vous devez solliciter un permis de construire si cette extension est comprise entre 20 et 40 m² et qu’elle porte la surface de plancher totale de votre construction au-delà de 150 m².
Si votre construction ne se situe pas en zone U du plan local d’urbanisme intercommunal, vous devez déposer un permis de construire lorsque votre projet d’extension crée une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m².
Je souhaite ouvrir une façade pour poser une fenêtre, quelles démarches dois-je effectuer?
Si vous souhaitez ouvrir un mur de votre construction pour poser une fenêtre, cela va entraîner une modification de votre façade. Vous devez alors déposer une déclaration préalable auprès de la mairie.
Si cette transformation s’accompagne d’un changement de destination du bâtiment, un permis de construire sera nécessaire.
Je souhaite ravaler ma façade, quelles démarches dois-je effectuer?
Lorsque vous souhaitez ravaler votre façade, vous devez déposer une déclaration préalable auprès de la mairie.
Par ailleurs, la pose d’un échafaudage sur le trottoir nécessite une autorisation d’occupation temporaire du domaine public, délivrée par le service de la voirie.
Je souhaite repeindre ma façade ou mes volets, quelles démarches dois-je effectuer?
Lorsque vous souhaitez repeindre votre façade ou vos volets, vous devez déposer une déclaration préalable auprès de la mairie.
Par ailleurs, la pose d’un échafaudage sur le trottoir nécessite une autorisation d’occupation temporaire du domaine public, délivrée par les services de la voirie.
Je souhaite clôturer mon terrain ou modifier ma clôture, quelles démarches dois-je effectuer?
Lorsque vous souhaitez édifier une clôture sur votre terrain, vous devez déposer une déclaration préalable à la mairie, en application de la délibération du conseil municipal en date du 17 septembre 2009.
Le règlement du plan local d’urbanisme intercommunal d’Angers Loire Métropole impose des règles de hauteur et d’aspect particulières concernant les clôtures.
Je souhaite installer un abri de jardin, quelles démarches dois-je effectuer?
Les démarches à effectuer pour installer un abri de jardin seront différentes en fonction de la localisation du projet dans un périmètre protégé ou non.
En effet, l'installation d'un abri de jardin est en principe dispensée de toute autorisation d'urbanisme dès lors qu'il répond cumulativement aux conditions suivantes:
- une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres
- une emprise au sol inférieure ou égale à 5 m²
- et une surface de plancher inférieure ou égale à 5 m²
Au-delà de ces seuils, vous devez effectuer une déclaration préalable de travaux ou demander un permis de construire.
En revanche, l’installation d’un abri de jardin est soumise a minima à déclaration préalable, ou à permis de construire au-delà de 20 m² de surface de plancher et d’emprise au sol, dès lors qu’il est situé dans le périmètre du site patrimonial de la Ville d’Angers, des abords des monuments historiques ou dans un site classé.
Où puis-je consulter le plan local d’urbanisme? Est-ce que je peux consulter le dossier de permis de construire d’un voisin?
Le plan local d’urbanisme est un document d’urbanisme qui est mis à la disposition de toute personne intéressée. Par conséquent, vous pouvez venir le consulter à la mairie.
Par ailleurs, vous pouvez également venir consulter un dossier de permis ou de déclaration préalable, dès lors que celui-ci a fait l’objet d’une décision et n’est plus en cours d’instruction.
Contact
Service Droit des Sols de la Ville d’Angers
83 rue du Mail
Sur rendez-vous: 02 41 05 40 99
Comment savoir si mon terrain ou ma construction se situe dans un périmètre de protection nécessitant l'avis de l'Architecte des bâtiments de France?
Lorsque vous envisagez de faire des travaux soumis à autorisation (construction, extension...), il peut être important de savoir si votre terrain se situe dans un périmètre de protection au titre des monuments historiques.
En effet, si c'est le cas, l'architecte des bâtiments de France devra être sollicité pour donner son avis ou son accord avant que l'autorisation soit délivrée.
C'est le service qui instruit votre demande d'autorisation d'urbanisme qui sollicite l'avis de l'architecte des bâtiments de France. Cela a pour conséquence de rallonger le délai d'instruction de votre demande.
Avant toute demande d'autorisation, afin d'avoir une idée du délai dans lequel sera instruit votre dossier, vous pouvez contacter le service Droit des sols ou venir en mairie pour savoir si votre terrain est situé dans un périmètre de protection au titre des monuments historiques.
Que dois-je faire quand j’obtiens mon autorisation?
Lorsque vous obtenez votre autorisation, vous devez afficher sur votre terrain l’autorisation sur un panneau prévu à cet effet. Cet affichage doit perdurer pendant toute la durée du chantier et est essentiel dans la mesure où il permet de purger le délai de recours des tiers (délai de deux mois qui court à compter du 1er jour de l’affichage régulier).
Les mentions obligatoires devant figurer sur le panneau d'affichage, Ouvre une nouvelle fenêtre
Vous pouvez ensuite commencez les travaux. Il vous est toutefois conseillé d’attendre que le délai de deux mois soit purgé afin de vous assurer que votre autorisation de construire ne fera pas l’objet d’un recours par un tiers.
Juste avant d’entreprendre les travaux, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier. Cette déclaration s’effectue au moyen d’un formulaire.
Une fois mon permis obtenu, est ce que je peux modifier mon projet?
Si vous souhaitez modifier de façon mineure le projet qui a été autorisé par un permis en cours de validité, vous devez déposer une demande de permis de construire modificatif au moyen d’un formulaire particulier.
Les modifications apportées au projet initial doivent être mineures (exemple: changement de façade de faible ampleur, augmentation minime de la surface de plancher ou de l’emprise au sol, changement de destination d’une partie des locaux). Si les modifications sont plus importantes, un nouveau permis de construire doit être demandé.
L’instruction d’une demande de permis modificatif porte uniquement sur les points modifiés, mais ne revient pas sur les droits acquis conférés par le permis de construire initial. Les règles applicables sont celles en vigueur à la date de délivrance du permis de construire modificatif et non celles en vigueur à la date de délivrance du permis initial.
Ce permis modificatif doit être affiché sur le terrain. Cette formalité ouvre le délai de recours des tiers (délai de deux mois) à l’encontre de cette autorisation, mais pas à l’encontre du permis initial.
Ce permis modificatif ne proroge pas le délai de validité du permis de construire initial.
En revanche, si votre projet a été autorisé par une déclaration préalable, toute modification devra faire l’objet d’une nouvelle déclaration préalable, et non pas d’un modificatif. Dans ce cas, la nouvelle décision de non-opposition à déclaration préalable se substituera à la première.
Le vendeur du terrain que j’ai acheté avait obtenu un permis de construire sur ce terrain, puis-je en bénéficier?
Un permis de construire accordé à une personne peut vous être transféré sous certaines conditions:
- le permis de construire à transférer doit être en cours de validité;
- le titulaire initial du permis et vous-même devez donner votre accord sur le transfert;
- vous devez être habilité à présenter une demande de permis de construire (c’est notamment le cas si vous êtes propriétaire du terrain).
Attention, si le projet architectural du permis n’a pas été établi par un architecte, il ne peut pas être transféré à une personne morale. En effet, les personnes morales ont l’obligation d’avoir recours à un architecte.
La demande de transfert doit être déposée en mairie par le biais d’un formulaire.
Lorsqu’il vous sera accordé, ce transfert de permis de construire entraînera un transfert des droits et obligations à votre profit (notamment en matière fiscale et en termes de prescriptions).
Une fois que mes travaux sont terminés, quelles démarches dois-je effectuer?
Une fois que vos travaux sont terminés, vous devez obligatoirement en informer l’administration en déposant une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT).
Par cette déclaration, vous vous engagez sur la conformité des travaux.
A compter de la réception de cette déclaration, l’administration dispose d’un délai de trois mois (cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire) pour contester la conformité des travaux.
Si elle l’estime nécessaire, l'administration peut procéder à un contrôle sur place des travaux réalisés.
- Si elle constate une anomalie dans ce délai, l’administration s’opposera à la conformité et vous mettra en demeure d’y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou en déposant un permis de construire modificatif. En l’absence de régularisation, vous vous exposerez à des sanctions pénales, pouvant aller jusqu’à la démolition de votre construction.
- Si l’administration ne conteste pas la conformité de la construction dans ce délai, vous pourrez solliciter une attestation de conformité auprès de la mairie.